小谷 まなぶの中国ビジネス日記~人口減少を見て、未来を予想する。:エクスプロア・ブログ
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一般社団法人 ジャシボが運営する『ジャシボ学園』 ビジネス・精神世界の人材育成をおこなうための学園です。本拠地は、神奈川県厚木市 本厚木からスタート。中国ビジネス・語学スクール・精神世界スクール・海外の大学と提携して、海外留学サポート等




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■占い経営コンサルタント 小谷 学



通常のコンサルティング手法とは違い、手相を中心として、個人の運気、易学など各種占いの方法を用いて、業務にどう対応するかアドバイスいたします。複雑化するビジネス世界で、きっと、占いの世界は役に立つでしょう。お手伝い致します。



【自己紹介】

・神奈川県在住 現在

・氏名 小谷 まなぶ

・出身 和歌山県

・上海暦 17年目 

【出身校】 

・高校 近畿大学附属和歌山高校

・大学 国立 東京商船大学(東京海洋大学)

・留学 上海師範大学 【職暦】

・東証一部 IT企業 トランスコスモス株式会社

・東証一部 日系塗料メーカー 上海勤務

・上海外高橋保税区 日系物流倉庫会社 総経理

・30歳の時独立 SFE貿易を起業 【運営法人】 中国法人 上海泉能貿易有限公司 香港法人 香港泉能貿易有限公司 日本法人 一般社団法人 ジャシボ ■ セミナー実績『講師実績』

・鳥取県青年会議所 「中国貿易セミナー」

・名古屋地区青年会議所 「中国ビジネスセミナー」

・名古屋異業種交流会「旬の会」「中国貿易セミナー」

・西日本シティ銀行 義烏視察ビジネスセミナー

・新建新聞社主催、中国建材セミナー

・宮崎県ジェトロ主催「中国ビジネスセミナー」

・上海・東京・福岡にて、自社で主催の「中国ビジネスセミナー」を多数開催 セミナー受講人数 3000名以上

・その他、上海企業研修時に講師を行なう。 【教育関連】

・北京大学 EMBAコース講師(中国)

・中京大学 非常勤講師 (日本)

・上海立信会計学院 特別講座講師(中国上海) 【中国関連 人民政府顧問等】

・江蘇省大豊市 日本企業誘致顧問

・江蘇省海安県 企業誘致高級顧問

・上海市 旗忠経済城 誘致顧問 【役職】

・上海和歌山県人会 幹事 【連載記事】

・中国の日本語雑誌「SUPERCITY」のWEB版にて『小谷学の手相鑑定』のコーナーを毎月連載 【趣味】

・ドライブ・旅行(パワースポット巡り)

・お寺参り・占い・ スピリチュアルな世界の探求・商売 【好きなもの】

・自動車・パソコン・アキバ系のもの、多少オタク! ■香港法人 香港泉能貿易有限公司

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2010年10月04日 人口減少を見て、未来を予想する。
 先日、ある金融関係のお仕事をされている方とお話をしたときに、日本の将来どのような世界になるかを、予想して論議したことがあった。日本の人口減少と、土地の値段というテーマを考慮して、これから、数十年で起こることを予想してみた。
 日本の金融機関は、基本的に土地や不動産物件を担保にした、土地本位制度で、金融担保が成り立っている。しかし、これから30年を考えたときに、劇的に人口が減っていけば、よっぽど、重要なエリア以外は、土地や、不動産物件が余ってくることが予想できる。理由は、世代交代による土地や、建物相続で、相続税の支払いや、固定資産税、もしくは、マンションなどでは、管理費などの維持費の支払いを強制される物件では、物件の放棄というものが、今後、増えていくのでないかという話なった。ある固定資産税担当の税務職員が、話していたが、都内などの中心地では、ある程度、土地の価格が維持できると予想できるが、都内から1時間以上かかる物件など、割合不便である物件では、相続する人、もしくは、新たに買いたいという人がいなくなり、10年もたてば、家賃並みの価格で、物件が買えるという事態も起こるのではないか という話をしていた。
 結局は、不動産は、維持するには、維持費がかかり、住む人間が物理的に少なくなれば、不動産の価格が維持できなくなりる。同じ地域に多数の空き物件がでれば、部件の販売価格を維持することが難しくなり、固定費もかかるということで、早く手放したいオーナーが増えれば、地方のマンションなどは、数十万円でも取引される時代が来ると予想している。
 実際に、この話は、地方都市では、始まっており、市場に出回る前のオーナーが業者に販売する価格などでは、買った当初は、1000万円以上した物件でも、数十万円、数百万円で取引されている実態がある。
 不動産を金融機関の担保価値して、どこまで認められるか、この先、疑問が出てくるという話であった。
 人口減少、少子化問題というのは、日本の消費という問題以上に、不動産価格の維持ができなくなるという問題も出てくるのである。
 現在、金融機関が、担保価値として認めている『路線化価格』というのがある。一般的に、不動産価値というのは、実際の売買価格の70%くらいの価格が、路線化価格だといわれるが、人口減少が進めば、地域に空き物件が増え、売れない物件が、どんどん増えれば、路線化価格で、買いたいという人が見つからないという状況が、日本全国で起これば、金融担保としての価値がなくなってしまうことになる。

 今、日本の不動産業界は、不動産価格の維持のために、外国人投資家に、物件販売を進めている。日本人だけでは、日本の不動産価格の維持が出来ない。供給に対して、需要がすくなく、売れ残りがどんどん増えていくことが予想でき、物件の価格維持には、ある程度の購買意欲のある層の開拓が必要で、その層の開拓は、国内だけでは、探しきれないというのが、本音だという。
 
 このインパクトは、金融機関にとって大きな問題であり、次に、何を本位にして、担保を探していくか、今後、大きな課題になっているという。金融商品というものは、現在でも、担保になっているが、形のないものは、担保として弱いイメージがある。
 
 バブルの時代、日本の価格というと、日本の土地の値段の総和で、アメリカが2つ以上買えるということが、話題になったことがあった。
 今の日本の土地の価格の総和、実際にほしいと思う人の価格の総和にすれば、日本の値段というものは、どこまで価値があるのか、最近は、あまり話題にもならない。
 これから、30年を考えても、人口減少が進み、2050年には、3000万人以上の人口が減少すれば、普通に考えても、日本の不動産物件の4分の1は、使わない物権が出てくると考えられる。
 地方都市のシャッター通りが増え、一般の住宅にも空き家がどんどん増えていくことが予想でき、物件を持っているだけで、固定資産税、管理費などの維持費がかかることで、不動産物件を相続したくない人が増え、価格破壊がどんどん加速していくことが予想できる。
 
 日本の資産ということで言えば、人口が増え続け、新たに、開発が必要だという時代が、頂点に達して、下降時期に入った今、価値観というものを別に探す以外、日本の資産を増やすことが出来ないことが言える。
 
 そうなれば、日本国内の通貨流通量という部分でも影響がでてくることが、考えられる。金融機関から、一般市場に貸し出しているお金というものも、何を理由に貸し出したらいいのか、見えなくなってくる。
 
 いずれにしろ、人口減少というインパクトは、ブラックホールの形成の過程と同じである。 
 ブラックホールというのは、巨大な星が、自分の重力に耐えられなくなり、自らどんどん小さくなり、重量は維持したまま、実際の大きさは、何百万分の1の体積になってしまう現象である。
 日本の人口減少がもたらすインパクトは、不動産価値の崩壊が、一気に経済を縮小させる可能性があるということがいえるのである。

 

 この問題に対して、何か得策を考えなければ、我々の世代は、これから先30年は、あまり良い時代が来ないのではないかと危惧しているのである。
 やはり、バブル崩壊後に社会人になった30代の我々にとって、日本で夢を語れる時代が来るのは、いつなんだろうと考えてしまう。
 日本の経済的な社会構造の変革を考えなければ、先が明るいとは、言い辛い。




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