小谷 まなぶの中国ビジネス日記~儲かる上海のホテル経営?:エクスプロア・ブログ
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経営コンサルタント & 運命鑑定士


 


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一般社団法人 ジャシボが運営する『ジャシボ学園』 ビジネス・精神世界の人材育成をおこなうための学園です。本拠地は、神奈川県厚木市 本厚木からスタート。中国ビジネス・語学スクール・精神世界スクール・海外の大学と提携して、海外留学サポート等




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【イベント、講演依頼】



小谷まなぶ先生による手相鑑定および、ビジネス、占いなどの分野で講演いたします。企業イベントなどで講師として、手相鑑定の先生として、ご要望がございましたら、出張にて、対応いたします。



講演料 イベント等での鑑定料として、4時間以内で、出演料10万円にて対応いたします。交通費及び宿泊費は別途請求いたします。ご希望がございましたら、御連絡ください。



■占い経営コンサルタント 小谷 学



通常のコンサルティング手法とは違い、手相を中心として、個人の運気、易学など各種占いの方法を用いて、業務にどう対応するかアドバイスいたします。複雑化するビジネス世界で、きっと、占いの世界は役に立つでしょう。お手伝い致します。



【自己紹介】

・神奈川県在住 現在

・氏名 小谷 まなぶ

・出身 和歌山県

・上海暦 17年目 

【出身校】 

・高校 近畿大学附属和歌山高校

・大学 国立 東京商船大学(東京海洋大学)

・留学 上海師範大学 【職暦】

・東証一部 IT企業 トランスコスモス株式会社

・東証一部 日系塗料メーカー 上海勤務

・上海外高橋保税区 日系物流倉庫会社 総経理

・30歳の時独立 SFE貿易を起業 【運営法人】 中国法人 上海泉能貿易有限公司 香港法人 香港泉能貿易有限公司 日本法人 一般社団法人 ジャシボ ■ セミナー実績『講師実績』

・鳥取県青年会議所 「中国貿易セミナー」

・名古屋地区青年会議所 「中国ビジネスセミナー」

・名古屋異業種交流会「旬の会」「中国貿易セミナー」

・西日本シティ銀行 義烏視察ビジネスセミナー

・新建新聞社主催、中国建材セミナー

・宮崎県ジェトロ主催「中国ビジネスセミナー」

・上海・東京・福岡にて、自社で主催の「中国ビジネスセミナー」を多数開催 セミナー受講人数 3000名以上

・その他、上海企業研修時に講師を行なう。 【教育関連】

・北京大学 EMBAコース講師(中国)

・中京大学 非常勤講師 (日本)

・上海立信会計学院 特別講座講師(中国上海) 【中国関連 人民政府顧問等】

・江蘇省大豊市 日本企業誘致顧問

・江蘇省海安県 企業誘致高級顧問

・上海市 旗忠経済城 誘致顧問 【役職】

・上海和歌山県人会 幹事 【連載記事】

・中国の日本語雑誌「SUPERCITY」のWEB版にて『小谷学の手相鑑定』のコーナーを毎月連載 【趣味】

・ドライブ・旅行(パワースポット巡り)

・お寺参り・占い・ スピリチュアルな世界の探求・商売 【好きなもの】

・自動車・パソコン・アキバ系のもの、多少オタク! ■香港法人 香港泉能貿易有限公司

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2008年04月09日 儲かる上海のホテル経営?
 最近、上海の不動産業界の顔色が悪い。それは、物件の動きが鈍ってきたそうです。特に仲介手数料を稼ぐ不動産仲介業は、物件が動きが悪くなれば収益性は、悪くなるのは当然です。 不動産の動きは悪くなったといえ、上海を目指す人の人口がどんどん増えているのは事実です。 そのような人は、不動産を買うより、借りる方が今は、得であるといえるのではないでしょうか。
 不動産値段の急騰で、物件に動きが悪くなっても、売り手が現金で物件を買った人も多く、今すぐ売らなければ困るという人が少ないので、値崩れを起こしにくい状態になっているのが上海の物件の強気の値段の原因だとおもいます。
 
 不動産投資としてのキャッシュフローは、今はよくないのですが、場所貸し商売といえば、ホテルの稼働率は、かなり良いといえます。
 特に、上海のビジネスホテルチェーン店などは、連日満員で部屋を取るのが大変なホテルがたくさんあります。
 人気がある価格帯は、ローカルのビジネスホテルのチェーン店で1泊200元~300元の価格帯が上海での相場になっています。日系のビジネスホテルで600元前後というのが、相場です。それ以上の価格帯 1000元以上が4星ホテル、2000元以上が5つ星ホテルなどの価格です。

※ 1元=15円 で換算しています。 

 前回も、書きましたが、上海の雑居ビルを改装して、ビジネスホテルにするのが流行っていると書きました。
 上海のビジネスホテルがなぜ儲かるかは、理由は、初期投資が意外と少ないということです。物件を買う場合は、非常に物件は、高いですが、今の上海の不動産は、借りたほうが得です。日本の賃貸物件は、保証金10ヶ月などを要求するところが多いですが、中国の場合は、保証金は、1ヶ月、2ヶ月、多くても3ヶ月要求されるだけです。
 また、家賃に関しては高いといっても日本よりは安いです。上海の中心エリア、東京で言う山手線の内側を意味する上海の内環状線の内側で、雑居ビルの家賃が1㎡ 1日 3元~5元です。日本円でいえば月額の平米単価は、1350円~2250円ということになります。

 たとえば、35㎡の建築面積の場合は、共用部分も含むので実際の部屋は20㎡程度の部屋ができあます。

 これは、実際にある物件で、3500平米の静安区の物件でシュミレーションしたいと思います。この家賃は、1㎡=3.8人民元/日 建築面積35㎡で一部屋を作る換算です。
 その場合の35㎡の家賃は、3.8元×30日×35㎡×15円=59850円
 1部屋あたりの必要家賃は、3.8元換算の場合は、59850円になります。
 家賃として、この価格を月に一部屋で支払う原価です。

簡単にシュミレーションをしてみると

■家賃 59850円/月
■光熱費 10000円/月
■その他雑費 10000円/月
基本的な運転資金は、79850円 これは概算ですが、ここでは、8万円と考えます。

また、初期投資としての内装大代金ですが、35㎡の内装、設備等では、中国の場合は、内装代金が安いので、4万元で内装、家具、家電、照明 風呂 洗面台など設備までそろえることが可能です。
 4万元=60万円になります。60万円の内装を償却するには、1年で減価償却する場合は、月5万円の内装代金の償却ができればいいのです。
 ということは、1年目のランニングコストは、部屋の固定費8万円、内装代の償却5万円で
8万円+5万円=13万円万円になります。1年目の月額の固定費は、13万円になります。

 3500平米あるのですから、部屋は100室つくります。

 一部屋の売値の平均値を400元にします。日本円で6000円です。

6000円として計算します。1ヶ月100%来客があったとして30日×6000円=18万円です。
 
 固定費+償却費が13万円で 部屋代の最高売り上げが18万円 月額の場合は、
13万÷18万円= 72.2%
 1年目のホテルの稼働率が72.2%以上出せば、1年で回収初期投資が回収可能になります。

 2年目からは、内装代金としての償却の5万円がなくなり、維持費としての保守費として10000円として考えていれば、
 2年目からの固定費は、固定費=8万円 +1万円(保守費)=9万円が月額の運営コストになります。
 面白くなるのがここからです。

 2年目からの損益分岐点は、9万÷18万円=50%

 稼働率が50%あれば、損益分岐になります。

 現状 ビジネスホテルは、非常に込み合っているので、80%以上の稼動が見込めます。
 そうなると
 ホテル部屋代6000円×30日×80%=144000円

 144000円ー9万円(ホテルの固定費)=54000円(月額の利益)

 年間利益は、100部屋の場合は

 54000円×100室=540万円 (月額利益)
年間では、 540万円×12ヶ月=6480万円になります。
これは、稼働率80%で、上海の中心エリアの実際にある物件でシュミレーションを考えたみた結果です。

これが、稼働率90%で500元で一部屋売れたとしたら・・・年間の利益は、1億3500万円になります。 今の上海ならこれも可能だとおもいます。不動産利用の商売は、ホテルが面白いと思います。






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